[코드스테이츠 PMB 8기] 공유오피스 산업의 전략 & 비즈니스

예정에 없던 팬데믹 시대로 인하여 기존 산업이 쇠퇴하거나 신 산업이 떠오르고 있다. 그중 전 포스트에서 분석한 공유오피스에 대해서 산업 전략을 리서치 해보고 전략은 무엇일지 분석해 보려고 한다. 

 

 

 국내 오피스 산업 시장 규모

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출저 - 헤럴드경제

국내 오피스 시장 거래 규모는 20년 1분기에만 1조 5000억 원을 기록했다. 공실률은 전 분기 대비 0.6% 포인트 하락한 6.9%를 기록했다. 이 숫자가 의미하는 바는 상당하다. 코로나 팬데믹으로 인하여 수많은 기업이 힘들어하고 비대면 시대가 초래하였고, 높은 부동산 값으로 인하여 수많은 건물의 공실률이 크게 증가했다. 하지만 위기가 생기면 새로운 기회도 나타나는 법이 있듯이, '공유오피스' 시장은 국내 오피스 시장에 큰 영향을 준다.

 

국내 오피스에 큰 영향을 준 공유오피스에 대해 설명하자면 해당 산업은 법적으로는 정확히 '임대 사업'이다. 대규모 사무 공간을 여러 개의 작은 공간으로 나누어 재임대하는 방식이고 국내 공유 오피스 시장은 미국의 위워크가 진출한 2016년 이후 급속도로 성장해 왔다.

 

출저 - KT연구소

2017년 약 600억 원에 머물렀던 국내 공유오피스 시장은 2022년 약 7700 원까지 성장할 것으로 전문가들은 예상하고 있다. 자그마치 연평균 63%의 성장률을 기록하는 것이다. 오피스 산업은 예전부터 존재했고 계속해서 소비되던 서비스임에도 갑작스럽게 시장 규모가 성장한 데에는 여러 가지 이유가 있다. 

 

벤처 산업의 붐

2010년 후반부터 시작된 국내 벤처 산업은 많은 이들의 도전 의식을 불러왔고 오로지 대기업만이 좋은 제품이나 서비스를 만들 수 있다는 편견이 바뀌게 되었다. 

최근 10년 사이에 10인 미만의 사업체 수는 급증하고 있으며, 벤처 기업으로 인정받는 첫 번째 단추인 시리즈A(10억원) 이상 투자 받은 스타트업 수가 계속 증가하고 있다. 이러한 추세로 봤을 때 벤처 산업을 지속적으로 성장할 것이고, 더 이상 대기업만이 사무실의 수요를 감당할 것이 아니라 지속적으로 생겨나는 벤처 기업들의 사무실 수요 또한 증가할 것이다.  

 

 

산업의 성장 가능성

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그렇다면 WHY? 왜 공유오피스인가? 일반 소비자 입장에서는 기업은 공유오피스가 아니더라도 수많은 대안이 있을 것이다. 현재 떠오르는 벤처 기업들은 왜 공유오피스를 선택했는지 궁금하다. 솔직히 수많은 이유가 있겠지만 그중에서도 현재 포스팅 주제와 맞게 산업적인 부분으로 접근해 보려 한다. 

 

최근 공유오피스의 입주 계약 기간과 입주업체 종사자 수를 분석한 결과를 살펴보면 1년 미만의 입주 기간이 약 63%로 압도적이며, 종사자 수 또한 10인 미만이 약 70%로 압도적이다.

 

위와 같은 데이터를 봤을 때 벤처 기업들의 특징은 산업의 짧은 사업 기간과 소규모 인원이다. 대한민국 오피스 시장은 최소 2년 이상의 계약 기간과 위치에 따른 천차만별의 보증금이 존재한다. 10인 미만의 벤체 기업에게는 당장 내일 망하게 될지 모르는 상황에서 상당히 부담스러운 조건이고, 그로 인해 공유오피스라는 대안이 생겨난 것이다. 

 

또한 급변하는 시장에 대응하기 위해 대기업에서도 일명 린 스타트업(Lean Startup)이라는 사내벤처 활동을 적극적으로 활용하면서 공유오피스에 대한 수요도 증가하고 있다.

 

공유오피스가 좋은 성장 가능성을 가지고 있고, 현재도 성장하고 있다는 것은 알겠다. 하지만 꾸준히 경쟁사는 늘어날 것이고 시장의 파이는 좁아질 것인데 공유오피스의 시장 규모는 벤처 기업이나 중소기업들이 사용할 수 있는 오피스 시장이 전부일까? 

 

오피스와 주거 생활

전 포스팅에서 설명한 적이 있지만 치솟는 부동산 값으로 인해 주거 환경을 소유한다는 것은 현 직장인들에게는 그리스 로마 신화와 같은 이야기로 들린다. 이 점을 캐치한 국내 오피스 기업들은 일명 '코워킹 스페이스(Coworking Space)'라는 새로운 시장을 개척하려 한다. 

 

개인적으로 예전부터 공유오피스라는 시장이 새로 생겼을 때 사람들은 주거 환경까지 제공하는 오피스는 어떠할까?라는 프로덕트를 생각해 보았다. 아직 작은 규모이지만 국내 오피스 기업들은 해당 산업에 지출하여 시장 규모를 넓히고 있다.

 

위워크는 'WeLive'라는 새로운 서비스를 출시했고, 패스트파이브 또한 주거 서비스 'LIFE'를 론칭했다. 그렇다면 국내 오피스 기업들은 주거 환경 시장이 얼마나 큰 시장이고 어느 정도 규모로 파악했는지 분석해 보았다.

 

출저 - 경기도 부동산거래현황 사이트

출저 - KOSIS 국가통계포털 자료 인용

2020년 부동산 거래량 자료를 조회 결과 전/월세 거래 현황은 총 108,534건이다. 여기에 KOSIS 국가통계포털 자료에서 나온 수도권 월세 평균 값은 2021년 시점으로 약 70만 원이다. 그럼 현재 국내 수도권 월세 거래 시장 규모만 약 750억 가량 된다. 이 또한 어마하게 큰 시장이고 부동산 값이 지속적으로 오르는 한 월세 시장 거래 규모 또한 성장할 것이다. 

 

 

 

시장 내 잠재 고객은 누구인가

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그렇다면 시장 내 잠재 고객들은 누구인지 정의해 보겠다. 위에서 언급한 거와 같이 '코리빙 워크스페이스'라는 시장을 개척하여 밀고 나간다면 국내 벤처 기업뿐만 아니라 수도권 모든 전/월세 거주자들이 될 수 있다. 특히 주거 환경 시장에서는 이미 이와 같은 비슷한 형태로 주거만 보장하는 산업이 생겨나고 있다.

 

일례로 SK에서는 '에피소드'라는 주거 환경 공유 플랫폼을 구축하여 서초구와 성동구에 시험 모델을 적용하여 운영하고 있다. 이에 대한 내용은 자세히 언급하지 않겠으니 관심 있다면 '에피소드 서초'라고 검색해 보길 바란다.

 

 

 

고객 니즈를 증명할 수 있는 채널

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위에서 공유오피스 시장 성장 가능성을 데이터로 증명했다. 그러나 데이터를 기반으로 한 '앞으로 성장한다'라는 가설을 어떻게 증명할 수 있을까. 

 

벤처 기업이나 1인 미디어 같은 산업이 성장한다면 위에 데이터에서 설명한 바와 같이 공유오피스나 주거 환경에 대한 수요는 증가할 것이다. 그럼 벤처 기업, 1인 미디어에 대한 수요가 증가하고 있는지 확인할 수 있는 채널은 무엇이 있을까? 

다양한 플랫폼이 있지만 시장 활성화를 예측할 수 있는 몇가지 플랫폼이 있다. 

• 멋쟁이 사자처럼 스타트업 교육
• EO 유튜브 채널
• 로켓펀치

위 채널들이 얼마나 많은 성장을 했고 이용자가 급증하였는지는 자세히 알 수 없지만 언급한 모든 채널은 스타트업 등을 양성하거나 정보를 공유하는 플랫폼이다. 위 채널을 통해서 직접 대한민국에 수많은 벤처 창업가들이 존재하고 수요가 있다는 것을 예측하고 가설을 세워 전략을 구상할 수 있다.

 

 

출저 - 멋쟁이 사자처럼 / EO

 

 

서비스를 위협하는 경쟁자

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자유 경쟁 시장에서는 독점이란 존재할 수 없고 좋은 서비스가 있다면 새로운 경쟁자가 나타나기 마련이다. 이것이 창업주에게는 힘들 수 있지만 이용하는 소비자 입장에서는 보다 나은 서비스를 제공받을 수 있어 좋다.

그럼 위에서 언급한 공유오피스 or 주거 환경 산업은 어떠한 경쟁자들이 존재하고 어떻게 대안재를 찾을 수 있을까?

 

이전에도 설명했지만 공유오피스나 주거 환경 같은 산업은 쉽게 생각하면 누구나 할 수 있는 산업이다. 어느 정도의 자본만 있다면 건물을 임대하여 직접 오피스 사업을 할 수 있고, 막말로 정말로 작은 건물을 인테리어 하여 소규모 오피스 사업을 할 수도 있다. 

 

그럼 비교적 진입장벽이 낮은 해당 산업은 앞으로 수많은 경쟁자들이 시장에 진입할 것이고, 어떻게 전략을 구상해 경쟁사들이 넘볼 수 없는 압도적인 고객 점유율을 유지할 수 있을까?

 

 

브랜드 커뮤니티

단순히 오피스와 주거 환경을 제공하는 산업이 아닌 자신의 브랜드가 주는 가치가 있다면 이것은 경쟁사들도 넘볼 수 없는 전략이라 생각된다. 애플의 아이폰처럼 기능적으로 뛰어난 핸드폰은 시장에 엄청나게 많고 대안재들이 수두룩하다. 그럼에도 아이폰이 가장 고객 점유율이 높은 이유는 '애플'이라는 브랜이고 이러한 팬텀이 존재하기 때문이다.

 

그럼 해당 오피스 산업을 통해 어떻게 브랜딩을 할 수 있고 강력한 팬텀을 만들 수 있을지에 대해 생각해 본다면 다양한 방법이 있지만 '커뮤니티 형성'이 좋은 대안재가 될 수 있다 생각된다.

 

패스트파이브 산업을 예로 들자면 산업 구조상 많은 사람들이 한 공간에 모이게 될 것이고, 이들이 소통할 수 있는 장을 형성해 준다면 다양한 콘텐츠와 여러 가지 사업을 접목시켜 새로운 비즈니스를 창출할 수 있을 것이고 브랜드 가치가 생길 것이라고 예상한다. 

 

그럼 소비자들은 수많은 경쟁사 중에서도 비교할 수 없는 커뮤니티와 콘텐츠에 충성고객이 될 수 있고 쉽게 이탈하지 않는 브랜드가 될 수 있지 않을까 예상한다.

 

해당 내용에 대해 더욱 자세히 설명하고 싶지만 내용이 너무 길어지기에 추후 기회가 된다면 해당 비즈니스에 브랜드 커뮤니티에 대해 더욱 자세히 설명해보도록 하겠다.

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참고 자료 인용

- KB금융지주 경영연구소

-KOSIS 국가통계포털